A Letargia e o Cadastro Predial
O projeto Geopredial abriu aos solicitadores, em 2015, a atividade de técnico de cadastro. Com o RJCP, essa competência torna-se decisiva: conservação de metade do território, cadastro dos urbanos, correção de BUPI mal feitos, loteamentos, destaques, expropriações e processos judiciais. O autor lista o que a OSAE devia fazer e os temas que devia pôr em debate.
Indolência, desinteresse, entorpecimento, inércia, indiferença, preguiça, marasmo, torpor, desânimo, apatia.
Poderá parecer um assunto de pouco relevo para os juristas, mas a realidade é a oposta:
O Regime Jurídico do Cadastro Predial (RJCP) é um dos diplomas mais impactantes no futuro próximo da solicitadoria e que vai ditar uma significativa alteração de comportamentos em tudo que diga respeito à regularização documental dos imóveis e em qualquer operação fundiária.
Nas Jornadas de Estudo de Solicitadoria de 2013 foi lançado o projeto Geopredial, que não só serviu de inspiração ao BUPI, como permitiu, em 2015, que os Solicitadores acedessem à atividade de técnico de cadastro, até então exclusivamente destinada às áreas da geografia/engenharia.
Tenho vindo a alertar a direção da OSAE - com considerável insucesso diga-se – para dinamizar a formação de Geopredial, permitindo que o maior número possível de Solicitadores tenha a oportunidade de se inscrever como técnicos de cadastro.
Com a aprovação do RJCP confirmou-se a importância deste segmento da atividade e o impacto que vai trazer no futuro da solicitadoria.
O RJCP vai alterar o equilíbrio e relevância do registo predial, muito particularmente por força da presunção legal que passa a ser conferida ao “polígono” (artigo 16.º) e que, inevitavelmente, vai ser confrontado com as presunções resultantes do registo.
Constato que a generalidade dos recém-licenciados em solicitadoria, estagiários e até aqueles que se acabam de inscrever, desconhecem o projeto Geopredial, não conhecem o RJCP e ignoram que podem adquirir, dentro da própria ordem, as competências de Técnicos de Cadastro.
O que muda com o RJCP
Este desconhecimento é particularmente dramático quando nos apercebemos qual o impacto económico do RJCP, que vai ser muito superior ao que resultou da reforma da ação executiva, bastando para isso atender ao seguinte:
- É necessário promover a conservação cadastral de cerca de 50% do território, onde vigorava o Cadastro da Propriedade Rústica. A maior parte deste cadastro foi realizado há mais de 70 anos, sendo por todos reconhecida a sua desatualização. Para além disso, com a obrigação de cadastrar os prédios urbanos, um número significativo de prédios rústicos terão de ser retificados / corrigidos (conservação cadastral);
- Todos os prédios urbanos terão de ser cadastrados, uma vez que o anterior regime de cadastro só se aplicava à propriedade rústica.
- A ligeireza com que têm vindo a ser feitos os “BUPI”, leva a que um número significativo de prédios tenham sido erradamente georreferenciados, impondo-se a oportuna correção através de “conservação cadastral”, ou seja, com a intervenção de técnico de cadastro.
- Todos os processos de expropriação estão sujeitos à prévia realização de cadastro e ainda, após a conclusão do processo expropriativo, à atualização de toda a informação dos prédios envolvidos.
- Na área do planeamento do território, os planos de pormenor com efeitos registais estão subordinados à prévia realização do cadastro, ou seja, sempre que um município pretenda criar um plano de pormenor terá de cadastrar todos os prédios (rústicos e urbanos) que estejam envolvidos naquela área.
- As operações de loteamento estão sujeitas a cadastro. Resulta assim que após a emissão do alvará de loteamento o técnico de cadastro terá de validar a colocação de marcos de delimitação dos lotes. Uma vez concluídas as obras de urbanização terá de concretizar a inclusão dos prédios na carta cadastral.
- As simples operações de destaque ao abrigo do artigo 6.º do RJUE têm de ser incluídas na carta cadastral, e o técnico de cadastro terá de validar no terreno o resultado do destaque.
- Qualquer negócio que envolva alteração fundiária está sujeito à inclusão na carta cadastral, tais como: a) Anexações; b) Desanexações para aumento de logradouro; c) Acerto de estremas; d) Emparcelamento; e) Demarcações.
- Nos processos judiciais em que se debata o limite ou a configuração de prédios, será sempre necessária a intervenção de técnico de cadastro, quanto mais não seja para inclusão na carta cadastral da configuração que venha a ser decidida pelo Tribunal. Na realidade vamos rapidamente perceber que este tipo de contencioso vai impor que as partes se socorram de um técnico de cadastro, antes mesmo de intentar a ação ou de a contestar.
O que a OSAE devia fazer
Em suma, o técnico de cadastro é incontornável no futuro imediato do mercado imobiliário, cabendo assinalar que os problemas com que nos deparamos na execução de cadastro são essencialmente de natureza jurídica, tendo os Solicitadores a oportunidade única de se assumir como os principais interessados no desenvolvimento deste setor de atividade. Mas, para que tal ocorra é necessário que a Ordem dos Solicitadores readquira a iniciativa, mostrando-se essencial:
- Calendarizar a formação Geopredial, dando oportunidade à generalidade dos solicitadores de se inscreverem como Técnicos de Cadastro;
- Realizar ações de divulgação do projeto Geopredial / Técnico de Cadastro, dando oportunidade a que a generalidade dos solicitadores, estagiários e até mesmo finalistas de solicitadoria, possam apreender a natureza deste tipo de atividade, designadamente a sua componente tecnológica e a prática de campo.
- Dinamizar a formação contínua na área do cadastro, seja na componente das ciências geográficas (particularmente nas ferramentas como QGIS), no aprofundamento dos conhecimentos na área do direito do urbanismo e instrumentos de gestão territorial.
- Investir na plataforma Geopredial, para que esta evolua nas funcionalidades, quer para os solicitadores quer para os seus clientes, procurando com isso tornar a plataforma uma ferramenta imprescindível na gestão / organização de imóveis.
- Desafiar os Institutos Politécnicos e Universidades a incluir nos seus programas os temas de cadastro predial e instrumentos de gestão territorial.
- Uma vez que estamos em período de revisão dos Estatutos, promover de imediato a criação do colégio de especialidade de Técnicos de Cadastro
Temas para debate
A OSAE tem de reassumir, como foi seu apanágio na ação executiva, um papel de dinamizador do debate sobre o tema de Cadastro Predial. Importa, não só debater o impacto imediato do Regime Jurídico do Cadastro Predial, mas também lançar o debate:
- A relação do cadastro com o registo predial;
- O futuro do cadastro 3D;
- Novas formas de registo e de representação de servidões;
- Simplificação da titulação nos prédios cadastrados;
- O futuro da reestruturação fundiária;
- Um novo conceito de prédio e a sua conciliação com o Código Civil;
- A classificação dos solos e influência no prédio objeto de registo;
- Contratos urbanísticos, transferência de capacidade construtiva e influência no registo e no cadastro;
- O papel que pode ser reservado ao técnico de cadastro no processo de expropriação, particularmente na “vistoria ad perpetuam rei memoriam”;
- Isenção, independência e responsabilidade do técnico de cadastro.
O Cadastro Predial é um desafio de conjugação e aplicação do direito e não um problema de técnicas geográficas, estas últimas há muito ultrapassadas pela tecnologia.