O Paradoxo do Cadastro Predial
Partindo de uma tese de doutoramento sobre o LADM, o autor conclui que o problema do cadastro já não é geográfico. Há um paradoxo adjetivo (atualizar com facilidade fragiliza; com rigidez desatualiza) e um problema institucional: a DGT deve ser para o cadastro o que o IGFEJ é para a justiça, gerindo a infraestrutura técnica, sem definir juridicamente o prédio.
Exemplo de um prédio cadastrado (com presunção legal) manifestamente desajustado em relação à realidade fundiária.
Ao ler uma tese de doutoramento sobre a evolução do modelo cadastral português e a integração do LADM (Land Administration Domain Model), fica uma conclusão particularmente relevante: o verdadeiro problema do cadastro predial não é geográfico.
O problema está na compatibilização jurídica dos direitos sobre o território.
Durante muitos anos o debate sobre o cadastro foi apresentado como uma questão técnica:
- falta de cartografia;
- ausência de coordenadas;
- insuficiência de meios topográficos;
- deficiência tecnológica;
- dificuldade em representar geometricamente os prédios.
Mas essa já não é, verdadeiramente, a questão central.
Hoje, a tecnologia permite levantar prédios com níveis de precisão impensáveis há poucas décadas. Equipamentos GNSS RTK, ortofotografia de elevada resolução, drones, modelos digitais de terreno e plataformas SIG resolveram, em larga medida, o problema técnico-geográfico.
O problema atual é outro: quem decide juridicamente o que é o prédio.
E é aqui que começa a surgir uma confusão estrutural no modelo português.
O problema adjetivo: o paradoxo da conservação cadastral
O atual regime jurídico atribui ao cadastro uma presunção sobre a localização, configuração e área dos prédios.
Mas essa presunção cria um paradoxo difícil de resolver.
Se o sistema facilitar excessivamente a atualização do cadastro:
- fragiliza-se a estabilidade da informação;
- aumenta-se o risco de conflitos;
- diminui-se a confiança jurídica do sistema.
Se o sistema mantiver mecanismos excessivamente rígidos de conservação:\
- o cadastro deixa de acompanhar a realidade;
- perpetua-se a desatualização;
- e a própria presunção acaba igualmente fragilizada.
O sistema fica assim preso entre dois riscos:
- um cadastro atualizado mas instável;
- ou um cadastro estável mas desatualizado.
Mas esse é apenas o problema adjetivo.
O verdadeiro problema é institucional
O problema substantivo está na forma como o cadastro tem vindo historicamente a ser gerido em Portugal.
Durante décadas, a Direção-Geral do Território procurou afirmar o cadastro predial como uma área de intervenção própria e autónoma, muitas vezes aproximando-se de funções que extravasam claramente o domínio técnico-geográfico.
No entanto, o cadastro não é — nem nunca foi — um mecanismo autónomo de definição jurídica da propriedade.
A definição do prédio, dos limites jurídicos da propriedade e da compatibilização dos direitos reais pertence:
- ao direito civil;
- ao registo predial;
- aos tribunais;
- e aos mecanismos jurídicos de resolução de conflitos.
Não pertence à cartografia.
A DGT possui naturalmente um papel essencial:
- desenvolvimento das plataformas;
- normalização técnica;
- gestão da infraestrutura geográfica;
- interoperabilidade dos sistemas;
- validação técnica da informação espacial.
Mas isso não significa que lhe caiba determinar, em termos materiais, a realidade jurídica do prédio.
Talvez o paralelo mais próximo seja precisamente o IGFEJ na área da justiça.
O IGFEJ desenvolve:
- plataformas;
- sistemas de informação;
- infraestruturas tecnológicas;
- suporte digital ao funcionamento dos tribunais.
Mas não interpreta o direito, não decide litígios e não redefine institutos jurídicos.
O mesmo deveria suceder no cadastro predial.
A DGT deve assegurar a infraestrutura técnica do sistema cadastral.
Mas a definição jurídica do prédio não pode migrar silenciosamente da esfera do direito civil e do registo predial para a esfera técnico-administrativa.
A ilusão da «verdade geométrica»
Existe hoje uma tentação perigosa:
transformar a representação geográfica numa espécie de verdade material absoluta.
Mas a realidade fundiária raramente é assim tão linear.
Os prédios resultam:
- de negócios jurídicos;
- de usucapião;
- de operações urbanísticas;
- de expropriações;
- de divisões informais antigas;
- de alterações sucessivas da ocupação do território;
- e de décadas, ou séculos, de consolidação possessória.
Muitas vezes, a geometria apenas tenta representar juridicamente uma realidade muito mais complexa.
Por isso, o futuro do cadastro talvez dependa menos da obsessão pela “precisão absoluta” e mais da criação de mecanismos equilibrados de articulação entre:
- técnica;
- registo;
- direito civil;
- e estabilidade jurídica.
Porque o verdadeiro problema do cadastro português já não é tecnológico.
É institucional e jurídico.