RGG e Área do Prédio Não Descrito
No recurso hierárquico 135/2023.SJ, o IRN esclarece duas dúvidas das conservatórias. No registo de um prédio não descrito com base em habilitação de herdeiros, não há título com área para comparar, por isso inscreve-se a área da RGG, mesmo que difira da matriz. E a validação «com reserva» (sobreposição com outra RGG) não impede o registo; só terá efeitos na passagem ao cadastro predial.
Conclusões do recurso hierárquico 135/2023.SJ*:
I - O registo de aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito de prédio não descrito
é feito com base em documento comprovativo da habilitação de herdeiros e em declaração que
identifique o bem.
II - Nos títulos respeitantes a facto sujeito a registo deve existir harmonização com a matriz, ou com
o pedido de retificação ou alteração desta, quanto à área e ao artigo matricial.
III - Equivale ao pedido de alteração ou retificação de área na matriz a comunicação da representação
gráfica georreferenciada do prédio rústico efetuada pela eBUPi à AT, conforme ficou definido na
orientação técnica conjunta celebrada entre a AT, o IRN e a eBUPi - OT n.º 2/BUPi [AT/IRN/eBUPi].*
A recente decisão do IRN no recurso hierárquico 135/2023.SJ vem ajudar a resolver algumas das dificuldades que temos vindo a encontrar nos “registos”, quanto aos efeitos produzidos pela Representação Gráfica Georreferenciada (RGG).
As dúvidas suscitadas pela conservatória prendiam-se com a circunstância de a RGG estar validada “com reserva”, ou seja, porque se verificava uma sobreposição com outra RGG, e que “reserva” impediria o registo definitivo uma vez que a área resultante da RGG era superior à área constante da matriz.
Prédio não descrito
Quando se promove o registo de um prédio “não descrito” e inexiste título, o interessado terá de:
- promover processo de justificação (seja notarial ou registral) ou;
- concretizar - *havendo fenómeno sucessório -*o registo do imóvel a favor dos herdeiros / sucessores, sustentado na habilitação de herdeiros e a declaração de que o imóvel integra a herança, com a indicação dos anteriores antepossuidores.
No segundo caso, a declaração de que o prédio integra a herança terá inevitavelmente de conter a área que se pretende registar, sendo que esta área deverá ser a que representa a realidade material, ou seja, nos prédios situados em concelhos “BUPI” a área que resultar da RGG (nos concelhos de cadastro será a que resulta da planta cadastral).
A área que resulta da RGG pode ou não ser coincidente com a que consta da matriz rústica. Quando divergente, poderá ser em percentagem superior à prevista no artigo 28.º-C do Código do Registo Predial.
O nº 2 do artigo 28.º-A do Código do Registo Predial refere “Quando exista divergência de área, entre a descrição e o título”, havendo quem entenda que, no caso de prédios não descritos, deverá considerar-se como área do “título” a que consta da matriz.
Não se mostra correta tal posição, porquanto a descrição será aberta sustentada no fenómeno sucessório, inexistindo qualquer título que contenha a área do prédio (a não ser que pudesse constar do testamento, o que não será habitual) pelo que não será possível confrontar tais divergências para apurar os limites previstos no artigo 28ºA.
Assim, nos concelhos “BUPI”, a área a inscrever será a que consta da RGG, ainda que a área resultante da RGG seja diferente da que consta da matriz.
RGG validada «com reserva»
O segundo problema resultava da circunstância de a RGG estar validada “com reserva” ou seja, quando a RGG está efetivamente validada pelo promotor/proprietário e por técnico do BUPI, mas existe sobreposição com outra(s) RGG(s).
Com esta decisão fica esclarecido que a “reserva” não pode condicionar os efeitos registais da RGG!
A área que resulta da RGG é a única que pode ser atendida para efeitos de registo, ainda que possa existir sobreposição com uma outra RGG.
A “reserva” não tem efeitos no registo predial, só tendo consequências aquando da transição dos prédios para o futuro cadastro predial.
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Nota final
A imagem que dá cor a este breve texto é um exemplo real de sobreposições de polígonos / RGG que consta do BUPI e é demonstrativa da falta de rigor na submissão dos processos. A opção pela colocação por fotointerpretação, contrariando em absoluto o espírito da Lei, vai levar a um gigantesco trabalho de recuperação.