Cadastro Predial: O Desafio de Unir Direito, Geografia e Sociedade
O RJCP define cadastro e prédio, mas continua desconhecido. Os cidadãos adaptam-se informalmente a sistemas burocráticos, o construído afasta-se do projetado e o cadastro geométrico rústico tem mais de 50 anos. O técnico de cadastro tem de esquecer o método das reclamações administrativas: o cadastro passa a representar prédios, e a geometria está subordinada ao direito.
Diz o RJCP que «Cadastro predial» é «o registo geográfico…» e administrativo, metódico e atualizado, de aplicação multifuncional, no qual se procede à identificação e caracterização dos prédios existentes em território nacional*”; Prédio é “a porção delimitada do solo juridicamente autonomizada, abrangendo as águas, plantações, edifícios e construções de qualquer natureza nele incorporadas ou assentes com carácter de permanência”; por fim que um prédio é caracterizado no cadastro pelo “conjunto de dados referentes à localização administrativa e geográfica, configuração geométrica e área do prédio”
Em suma, podemos dizer que o cadastro predial é a representação da configuração geométrica das porções delimitadas do solo do território português juridicamente autonomizadas!
O Regime Jurídico do Cadastro Predial (RJCP) foi publicado há dois anos e continua a ser desconhecido da generalidade dos profissionais ligados ao ‘imobiliário’, mas também dos diversos setores do Estado.
Como é habitual em qualquer reforma ainda muito está por implementar, nomeadamente os procedimentos de inclusão de carta cadastral, não se mostrando possível, pelo menos por agora, elaborar um guia mais completo sobre o RJCP, optando por abordar as operações de conservação de cadastro, ou, dito de outra forma:
Como é que se corrige ou atualiza o cadastro?
Como já há muito vinha a defender, pelo menos desde que, na Câmara dos Solicitadores, lancei as bases do projeto Geopredial®, as dificuldades do cadastro predial há muito que não são de natureza geográfica, mas sim de natureza jurídica.
Não é descabido de todo afirmar que o problema do cadastro também tem uma dimensão sociológica, com vários aspetos importantes sobre a forma como os cidadãos lidam com sistemas burocráticos e legais, que muitas vezes podem ser complexos, morosos e desajustados da realidade (seja a realidade económica, social e cultural).
Os problemas de execução e conservação do cadastro predial vão muito além da questão puramente técnica ou legal; reflete também um comportamento sociológico em que as dificuldades do sistema levam os cidadãos a procurar soluções alternativas ou a postergar a resolução formal. Isso cria um desajuste entre o que seria o ideal, do ponto de vista da administração pública, e o que os cidadãos efetivamente fazem para adaptar-se às circunstâncias. Em muitos casos, isso pode resultar numa informalidade generalizada, o que pode gerar problemas futuros, como disputas de propriedade, consequências tributárias e dificuldade na regularização de operações urbanísticas.
Temos a consciência que nem sempre o que é projetado está refletido no que é construído, sendo habitual ajustes - mais ou menos profundos - seja porque foram encontrados problemas técnicos na execução ou porque houve necessidade de acomodar interesses específicos.
Estas “adequações” - legais ou não legais - existem e estão materializadas, não podendo deixar de ser acomodadas no cadastro predial, sob pena de tornar o cadastro num conto de fadas… uma história que pouco tem a ver com a realidade.
Nos concelhos onde vigorou o Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica (CGPR), acrescem os problemas que resultam de ter sido realizado há mais de 50 anos, com escala e soluções técnicas de suporte que não são compatíveis com as atuais, e ainda do facto de os processos de conservação (os então processos de reclamação administrativa – PRA) nunca terem verdadeiramente funcionado.
A imagem seguinte é demonstrativa do desfasamento do cadastro em relação à realidade material, já que cada polígono ali representado (matrizes cadastrais da propriedade rústica) há mais de 2 gerações que foram urbanizadas, mantendo-se congeladas no tempo!
Com o RJCP é introduzida a figura do Técnico de Cadastro Predial (TCP) que tem por missão navegar neste mar de pequenos e de grandes problemas, sendo que o ‘mapa’ que lhe é apresentado não consegue detalhar como vai abordar os problemas concretos.
Para todos aqueles que estavam habituados aos processos de reclamação administrativa – PRA, esqueçam a metodologia anteriormente adotada. É imperativo que percebam que deixou de existir o cadastro geométrico da propriedade rústica! O cadastro deixou de representar prédios rústicos e passa a representar ‘prédios’… as tais “porções delimitadas do solo do território português juridicamente autonomizadas”.
O cadastro identifica os prédios pela sua geometria, mas essa geometria não vale por si: depende da realidade material e das normas que regem os direitos reais. As medidas e os limites calculados servem o direito, não o substituem.
Por isso, o cadastro tem de refletir o que existe no terreno e o que o direito reconhece, sob pena de comprometer a segurança jurídica que pretende garantir.
A rigidez dos números vai inevitavelmente condicionar o direito, mas essa rigidez não é absoluta, cabendo ao técnico de cadastro conseguir unir as diversas dimensões do problema.