Conservação Cadastral e Intervenção dos Confinantes (1.ª Parte)
A alínea d) do artigo 58.º do RJCP exige declaração de confinantes quando se altera uma estrema. Mas quem assina se o confinante é uma herança, um casal, uma sociedade dissolvida, um insolvente ou um condomínio? O autor lista catorze dúvidas, enquadra-as no SICS, no registo e no Código Civil, e defende que estas questões cabem à jurisdição cível. O resto do texto está na área reservada.
A problemática do cadastro predial versa, no essencial, sobre a aplicação do direito e como tal, apesar de as normas estarem escritas “preto no branco”, a realidade devolve uma infinidade de tons e de contextos, onde o que parece branco - quando comparado com algo mais branco - acaba por ser cinzento
Um dos temas mais versados e que mais dúvidas tem suscitado aos técnicos de cadastro predial (TCP) prende-se com a necessidade de intervenção dos titulares cadastrais dos prédios confinantes, sempre que se mostre necessário “corrigir” os limites de um prédio sujeito a conservação:
- Quando estou a trabalhar na conservação de um prédio cadastrado, tenho a obrigação de verificar todas as estremas do prédio ou posso cingir a minha intervenção àquilo que me é pedido, por exemplo o fracionamento por interseção da via pública?
- Se for necessário alterar algum dos limites no cadastro é obrigatória a intervenção do proprietário do prédio confinante, e que será afetado por essa alteração?
- Se não for possível determinar quem é o proprietário, como se pode suprir a falta de intervenção?
- E se não for possível encontrar o proprietário do prédio confinante, como se pode ultrapassar essa dificuldade?
- E se conseguirmos encontrar o proprietário do prédio confinante e este não aceitar a alteração / retificação?
- Se o prédio confinante pertencer a uma herança, é necessária a intervenção de todos os herdeiros ou é suficiente a do cabeça de casal ou até de um deles?
- Se o proprietário do prédio confinante for casado sob o regime de comunhão geral de bens, é suficiente a intervenção de um dos cônjuges?
- Se o proprietário do prédio confinante for uma sociedade, a declaração de confinante pode ser assinada por qualquer gerente ou administrador?
- Se o prédio confinante estiver registado na conservatória a favor de uma pessoa coletiva que já tenha sido dissolvida e liquidada, como resolver?
- E se o proprietário confinante tiver sido declarado insolvente?
- Se o prédio confinante estiver onerado (por exemplo uma hipoteca ou penhora), é necessária a intervenção do credor?
- Se o prédio confinante estiver dividido em propriedade horizontal, o administrador de condomínio tem poderes para intervir? E se não houver administrador de condomínio, têm de intervir todos os condóminos?
- Se a estrema que vai ser alterada disser respeito ao logradouro de uso privativo de uma fração, é suficiente a intervenção do proprietário dessa fração?
- Qual a formalidade exigida para a intervenção do confinante? A simples assinatura? Reconhecimento presencial? Documento autenticado?
Enquadramento
- O RJCP faz quatro referências a “confinantes”, mostrando-se a mais relevante a contida na alínea d) do artigo 58.º que impõe a “declaração de confinantes, quando legalmente exigível ou no caso de alteração de alguma das estremas.”
- O RJCP não pode deixar de ser atendido e compatibilizado com o Sistema de Informação Cadastral Simplificada, com o Código do Registo Predial e Código Civil;
- O Regime Jurídico do Cadastro Predial é muito recente e com uma aplicação prática inexpressiva, como tal sem que se conheça debate sobre as dificuldades práticas;
- As dramáticas alterações de competências, transitadas da DGT para os técnicos de cadastro, criaram um vazio, ficando os Técnicos de Cadastro na expetativa de como vai no futuro ser sindicada pela DGT ou pelas CCDR.
- Os diversos regimes legais em concurso vão impor a breve trecho que se crie um quadro legal integrado, que permita o cabal tratamento dos diversos problemas que resultam da opção legislativa de transformar, sem mais, o cadastro geométrico da propriedade rústica em cadastro predial, quando se sabe das imensas fragilidades que encontramos no CGPR.
Os TCP certamente gostariam de conseguir encontrar respostas objetivas. Porém, como inúmeras vezes já referi, a problemática do cadastro predial versa, no essencial, sobre a aplicação do direito e como tal, apesar de as normas estarem escritas “preto no branco”, a realidade devolve uma infinidade de tons e de contextos, onde o que parece branco - quando comparado com algo mais branco - afinal acaba por ser cinzento!
Para se conseguir decidir é necessário conhecer e compatibilizar os diversos quadros legais, sabendo - à partida - que existe um problema de base que terá de ser rapidamente esclarecido e que deve ser submetido aos tribunais competentes para apreciar as questões do cadastro. A meu ver urge esclarecer que cabe à jurisdição cível (e não à administrativa), da mesma forma que é na jurisdição cível que se discute o direito de propriedade e se decidem os recursos das decisões dos conservadores do registo predial.
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