**V1. 08/2024A problemática do cadastro predial versa, no essencial, na aplicação do direito e como tal, apesar de as normas estarem escritas “preto no branco”, a realidade devolve uma infinidade de tons e de contextos, onde o que parece branco - quanto comparado com algo mais branco - acaba por ser cinzento!
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Um dos temas mais versados e que mais dúvidas tem vindo a ser suscitados pelos técnicos de cadastro predial (TCP) prende-se com necessidade de intervenção dos titulares cadastrais dos prédios confinantes, sempre que se mostre necessário “corrigir” os limites de um prédio sujeito a conservação:

1. Quanto estou a trabalhar na conservação de um prédio cadastrado, tenho a obrigação de verificar todas as estremas do prédio ou posso cingir a minha intervenção àquilo que me é pedido, por exemplo o fracionamento por interseção da via pública?
2. Se for necessário alterar algum dos limites no cadastro é obrigatória a intervenção do proprietário do prédio confinante (que será afetado por essa alteração)?
3. Se não for possível determinar quem é o proprietário, como se pode suprir a falta de intervenção?
4. E se não for possível encontrar o proprietário do prédio confinante, como se pode ultrapassar essa dificuldade?
5. E se conseguirmos encontrar o proprietário do prédio confinante e este não aceitar a alteração / retificação?
6. Se o prédio confinante pertencer a uma herança, a intervenção de todos os herdeiros ou é suficiente a do cabeça de casal ou até de um deles?
7. Se o proprietário do prédio confinante for casado sob o regime e comunhão geral de bens, é suficiente a intervenção de um dos cônjuges?
8. Se o proprietário do prédio confinante for uma sociedade, a declaração de confinante pode ser assinada por qualquer gerente ou administrador?
9. Se o prédio confinante estiver registado na conservatória a favor de uma pessoa coletiva que já tenha sido dissolvida e liquidada, como resolver?
10. E no caso do proprietário confinante tiver sido declarado insolvente?
11. Se o prédio confinante tiver onerado (por exemplo uma hipoteca ou penhora), é necessária a intervenção do credor?
12. Se o prédio confinante estiver dividido em propriedade horizontal, o administrador de condomínio tem poderes para intervir? E se não houver administrador de condomínio, têm de intervir todos os condóminos?
13. Se a estrema que vai ser alterada disser respeito ao logradouro de uso privativo de uma fração, é suficiente a intervenção do proprietário dessa fração?
14. Qual a formalidade exigida para a intervenção do confinante? A simples assinatura? Reconhecimento presencial? Documento autenticado?

Antes de procurar as respostas a estas questões é necessário atender ao seguinte:

• O RJCP faz quatro referências a “confinantes”, mostrando-se a mais relevante a contida na alínea d) do artigo 58º que impõe a “declaração de confinantes, quando legalmente exigível ou no caso de alteração de alguma das estremas.”
• O RJCP não pode deixar de ser atendido e compatibilizado com o Sistema de Informação Cadastral Simplificada, com o Código Registo Predial e Código Civil;
• O Regime Jurídico do Cadastro Predial é muito recente e com uma aplicação prática inexpressiva, como tal sem que se conheça debate sobre as dificuldades práticas;
• As dramáticas alterações de competências, transitadas da DGT para os técnicos de cadastro, criaram um vazio, ficando os Técnicos de Cadastro na expetativa de como vai no futuro ser sindicada pela DGT ou pelas CCR’s.
• Os diversos regimes legais em concurso vão impor a breve trecho que se crie um quadro legal integrado, que permita o cabal tratamento dos diversos problemas que resultam da opção legislativa de transformar, sem mais, o cadastro geométrico da propriedade rústica em cadastro predial, quando se sabe das imensas fragilidades que encontramos no CGPR.

Os TCP certamente gostariam de conseguir encontrar respostas objetivas. Porém, como inúmeras já referi, a problemática do cadastro predial versa, no essencial, na aplicação do direito e como tal, apesar de as normas estarem escritas “preto no branco”, a realidade devolve uma infinidade de tons e de contextos, onde o que parece branco - quanto comparado com algo mais branco - afinal acaba por ser cinzento!

Para se conseguir decidir é necessário conhecer e compatibilizar os diversos quadros legais, sabendo - à partida - que existe um problema de base que terá de ser rapidamente esclarecido e que se pretende com os tribunais competentes para apreciar as questões do cadastro. A meu ver urge esclarecer que cabe à jurisdição cível (e não à administrativa), na mesma forma que é na jurisdição cível que se discute o direito de propriedade e também decidem os recursos das decisões dos conservadores do registo predial.

1. FUNDAMENTOS DA RETIFICAÇÃO

A intervenção dos confinantes está aqui a ser analisada exclusivamente sob o ponto de vista do processo de conservação cadastral que visa retificar os limites constante do cadastro, ou seja, a realidade material (os limites do prédio) não sofreram qualquer tipo de alteração, mas constata-se que a polígono que consta do cadastro não é coincidente com a realidade.

As inconsistências entre a realidade material e cadastro podem resultar dos mais diversos fatores:

Erro na identificação dos limites dos prédios aquanto da realização da operação de cadastro

Quanto foram realizadas as operações de cadastro foram erradamente identificados os limites do prédio, tendo-se determinado uma linha divisória que não estava correta. Os proprietários mantiveram-se na posse do prédio de acordo com a realidade material e nunca alteraram ou procuraram corrigir o cadastro geométrico da propriedade rústica.

Erro de representação dos limites dos prédios aquanto da realização da operação de cadastro

Os limites dos prédios foram corretamente identificados pelos técnicos, mas quando foram desenhadas as cartas ocorreu algum erro ou até mesmo omissão. Esta situação será certamente difícil de identificar, pois não temos acesso facilitado ao espólio das operações do CGPR.

Erro de transposição dos limites dos prédios no momento de digitalização das cartas (erros pontuais ou sistemáticos)

A digitalização das cartas cadastrais do CGPR é certamente complexa, sendo por isso inevitável a existência dos mais diversos tipos de erros. Presumo que maior parte dos erros sejam de sistemáticos, afetando um número elevado de prédios de um determinada carta ou até mesmo região, como é o caso perfeitamente visível e conhecido de Mogadouro.
Na data em que escrevo este texto, não está clarificado se os erros sistemáticos devem ser objeto de processo de conservação ou se devem ser corrigidos “oficiosamente” pela DGT. A meu ver, não devem ser tratados como processos de conservação, uma vez que se trata de um erro sistemático, cujos custos não podem ser imputados aos titulares cadastrais.

Acordo (formal ou informal) de demarcação entre proprietários confinantes

O artigo 1353º e 1354º do Código Civil prevê a possibilidade dos proprietários de prédios confinantes concorrerem na demarcação das estremas entre os prédios, não estando este acordo de demarcação sujeito a forma (artigo 219º do Código Civil). A demarcação ocorre habitualmente sem qualquer tipo de formalidade, que não seja a de os vizinhos colocarem um marco (pedra, árvore) ou até mesmo utilizarem como referência um pondo de referência pré-existente.

Operação fundiária (titulada ou não) que levou à alteração dos limites dos prédios (acerto de estremas)

Aqui podem as mais diversas operações, tituladas ou não tituladas, por acordo ou litigiosas, voluntárias ou coercivas, mas que, há partida, não se devem ser qualificadas como uma “retificação” pois não existe erro na representação gráfica do prédio, mas antes uma alteração da sua configuração original.
Deixo aqui alguns exemplos:

• Usucapião (artigo 1287º e seguintes do CC);
• Emparcelamento (1382º CC, Lei nº 111/2015);
• Expropriação (Lei n.º 168/99)
• Acessão (1327º , 1333º CC)
• Integração no domínio público (202º CC, Lei n.º 34/2015, Lei n.º 31/2014, entre outras)
• Aluvião (1328º Código Civil)
• Retificação / acerto de estremas (c) do 1377º, 875º e 939º Código Civil quanto à forma)
• Fracionamento (1376º e 1377º Código Civil)

Este tema vai continuar a ser desenvolvido nas próximas semanas. Se tiveres alguma sugestão ou questão que consideres relevante envia um email para 2111@solicitador.net

2. A RELEVÂNCIA DA REALIDADE MATERIAL

brevemente

3. NECESSIDADE DE TÍTULO

brevemente

4. FORMALIDADE

brevemente

5. LEGITIMIDADE

brevemente

6. RESPONSABILIDADE DO TÉCNICO DE CADASTRO E FUNDAMENTAÇÃO

brevemente

7. PERGUNTAS E RESPOSTAS

brevemente