É o Fim do Mundo… Acabaram com as Licenças de Utilização!
Muitos receiam que deixe de se verificar se um imóvel tem licença, mas o titulador só verificava se tinha sido emitida uma licença, não se o edifício lhe correspondia. Saber se um imóvel está conforme exige analisar o projeto, comparar com a realidade e avaliar obras isentas. O titulador não deve fazer essa verificação; quem aconselha uma das partes deve. O autor pergunta-se como reagirá a banca.
As significativas alterações introduzidas pelo DL 10/2024 são, essencialmente, uma alteração da perceção.
Tenho visto muita gente debater o risco de se deixar de verificar se um imóvel tem “licença”, mas na verdade sempre se adquiriram imóveis sem licença, ou dito de outra forma, nunca o “titulador” verificou se o edificado estava ou não licenciado. Até pode parecer que verificava, mas na verdade nunca verificou!
O “titulador” limitava-se a verificar se para aquela unidade predial havia - em determinado momento – sido emitida uma licença de utilização/habitabilidade, mas inexistia qualquer tipo de verificação se o edifício tinha ou não correspondência com o que constava do projeto / construção licenciada.
Com as sucessivas alterações ao RJUE, muitas operações urbanísticas passaram a estar isentas de licenciamento prévio ou (em alguns casos) sujeitas a mera comunicação prévia. A partir desse momento as alterações introduzidas no edifício faziam com que a materialidade deixasse de ter correspondência com a “licença”, sem que, contudo, deixasse de ser legal.
Em suma, se alguém quisesse saber se o edifício estava de facto em conformidade, teria de:\
- Fazer uma análise do projeto aprovado;\
- Comparar com a realidade material;\
- Verificar se as desconformidades eram obras isentas;\
- Apurar se as que não estavam “isentas” seriam ou não passíveis de serem “licenciadas” ou regularizadas através de comunicação “prévia”.
Isto há muito que era assim, mas a generalidade das pessoas (contraentes, solicitadores, advogados, notários) sentiam-se de alguma forma “confiantes” na existência de uma “licença”, apesar de tal licença poder dizer muito pouco quanto à legalidade do edificado.
Com a devida vénia por opinião diferente, não considero que o “titulador” deva fazer qualquer tipo de verificação quanto à existência ou inexistência de licença, cabendo às partes fixar (se assim o entenderem) as responsabilidades mútuas pela conformidade do edificado com os títulos urbanísticos.
Claro está que se a nossa intervenção não está circunscrita à titulação, mas também ao aconselhamento / representação de alguma das partes, devemos defender os interesses do nosso cliente, sendo que tal defesa passa pela verificação da regularidade urbanística e por fazer verter no contrato (e não na autenticação) a responsabilidade do vendedor em caso de se vir a verificar que tal regularidade inexiste.
Não tenho grande dúvida que vamos ter muitos incautos que vão perceber muito tarde que foram “enganados”, mas confesso que estou curioso para saber como é que a banca vai lidar com esta nova realidade.
Possivelmente vai exigir mais “papéis”, como por exemplo termos de responsabilidade dos técnicos envolvidos, ou então vai ela própria contratar essa análise, passando para os mutuários esse custo.