Simplificação dos Licenciamentos no Âmbito do Urbanismo e Efeitos na Titulação
Com o artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 10/2024, as referências ao alvará de utilização passam a valer como recibo de pagamento de taxas. A licença nunca garantiu que a construção correspondia ao licenciado; agora o titulador limita-se a informar que o imóvel pode não ter os títulos urbanísticos necessários. O autor propõe cláusulas que atribuem a responsabilidade ao comprador ou ao vendedor e antevê novos serviços: auto de constatação e certificação urbanística.
As alterações ao RJUE resultantes do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, alteram significativamente a forma como se vai lidar com o licenciamento das edificações, acabando definitivamente com o conceito da licença de construção e licença de utilização / habitabilidade, conforme resulta expresso do artigo 21.º quando refere:
“Todas as referências legais e regulamentares ao alvará da licença de construção e ao alvará da licença de utilização devem entender-se como efetuadas ao recibo de pagamentos das taxas legalmente devidas”.
Sob o ponto de vista dos negócios jurídicos sobre imóveis, a sua concretização estava subordinada a uma de duas opções:
- A existência de uma licença de utilização (habitabilidade),
- Certificação (por via do registo, matriz ou camarária) de que o prédio é de construção anterior ao RGEU (em regra anterior a agosto de 1951).
Com as sucessivas alterações ao RJUE, que passou a dispensar o licenciamento de determinado tipo de operações urbanísticas ou a subordinar à simples comunicação prévia, já todos tínhamos a consciência que o facto de existir licença de utilização não garantia que a realidade material tinha correspondência com o que se encontrava licenciado.
Podemos afirmar que a licença de utilização certificava que para um prédio (conceito civilista) havia em determinado momento sido emitida uma licença de utilização.
Ainda que tenham sido introduzidas alterações ao que estava licenciado, tais alterações podem estar dispensadas de licenciamento, o que só poderia ser aferido confrontando tais alterações com as disposições resultantes do RJUE, dos Planos de Ordenamento e dos demais regulamentos.
Um exemplo: a piscina
Imagine-se uma moradia unifamiliar, cujo projeto não previa a construção de uma piscina.
Em determinados concelhos está dispensado o licenciamento da construção de piscinas, desde que sejam cumpridos determinados pressupostos, tais como, por exemplo, a sua dimensão. Porém ainda que dispensado o licenciamento, não quer dizer que a piscina seja legal, pois terá de cumprir todos os demais regulamentos de edificação, podendo vir a ser considerada ilegal se no conjunto da habitação + piscina for ultrapassado o limite de impermeabilização do solo ou de distanciamento à estrada nacional (por exemplo).
E se falamos em piscinas, podemos falar em anexos (garagens, arrumos), aproveitamento de vãos (vulgo sótão), muros, alterações de configurações do interior do imóvel, alteração de revestimentos exteriores, coberturas, etc…
O que muda para o titulador
Sob o ponto de vista do titulador (seja ele solicitador, advogado, notário ou conservador) deixa de haver qualquer obrigação de verificar a situação do licenciamento, limitando-se a informar (nem sequer a advertir) que o imóvel pode não dispor dos “títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção”.
A exclusão de responsabilidade reforça a necessidade de as partes se acautelarem nas condições de contratação, impondo ou transferindo responsabilidades entre comprador e vendedor.
Dito de outra forma, é aconselhável que comprador e vendedor vertam no contrato qual a situação concreta da “legalidade” da construção, seja nas condições contratuais ou através da intervenção de uma terceira entidade que certifique (e civilmente se responsabilize) por essa mesma regularidade.
Considerando o disposto no artigo 21.º, não faz a meu ver qualquer sentido que o titulador refira a existência de licença de utilização, pois tal conceito deixou de ter cabimento legal.
Cabe às partes fixar as condições do negócio e determinar a responsabilidade pelo cumprimento das disposições legais de edificação/urbanização e, sendo caso disso, dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção.
Não tenho dúvida que se abre uma porta para a prestação de dois serviços complementares à celebração dos negócios sobre imóveis:
- A realização de auto de constatação que evidencie o estado em que se encontra o edifício;
- A certificação de que o edifício dispõe dos títulos urbanísticos necessários para a sua utilização ou que as alterações introduzidas cumprem as disposições legais e regulamentares.
Modelos de cláusulas
EXEMPLO DE DECLARAÇÃO DO TITULADOR:
Foram as partes informadas que o imóvel transmitido “pode não dispor dos títulos urbanísticos necessários para a utilização ou construção”
EXEMPLO DE CONDIÇÕES CONTRATUAIS (RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR)
O imóvel é vendido nas condições em que se encontra, ainda que não disponha dos títulos urbanísticos necessários para a sua utilização ou que as alterações introduzidas possam não cumprir as disposições legais e regulamentares, cabendo ao comprador diligenciar pela obtenção dos títulos urbanísticos necessários para a sua utilização, suportando todos os custos inerentes - incluindo taxas e obras (construção ou demolição) - para a obtenção do título urbanístico ou para cumprimento das disposições legais e regulamentares.\
EXEMPLO DE CONDIÇÕES CONTRATUAIS (RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR)
O vendedor assegura ao comprador que o edificado dispõe dos títulos urbanísticos necessários para a sua utilização e que as alterações introduzidas estão dispensadas de licenciamento, cumprindo as disposições legais e regulamentares.
O comprador declara que foi condição essencial para celebração do negócio a garantia dada pelo vendedor de que o edificado dispõe dos títulos urbanísticos necessários para a sua utilização e que as alterações introduzidas estão dispensadas de licenciamento, cumprindo as disposições legais e regulamentares.
Caso se venha a apurar que o edifício não dispõe dos títulos urbanísticos necessários para a sua utilização ou que não estão cumpridas as disposições legais e regulamentares, o vendedor fica obrigado a indemnizar o comprador por todos os prejuízos causados, sem prejuízo da possibilidade de resolução do negócio.\
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